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「2015年 住宅・不動産業界展望」加藤塾長より

2015年 住宅、不動産業界展望

皆様、新年あけましておめでとうございます。本年も相変わらずよろしくお願い申し上げます。壁にかかっているカレンダーはわずか12枚しかない。カレンダーを新しくする時に、「よーし、今年は・・・・で・・・するぞ。」と、新年に向き合うわけである。しかしながら、計画が大雑把なために中倒れする事業も多い。1月の実践は少なくとも3月以降に芽が出るわけだ。昨年の10月以降の実践が2015年1月からの予定事業計画を成立できる。未来をより良いモノにしたいと思う気持ちが強い人ほど、緻密な計画を立案して、実践している。人生は長いようで短いものである。この度の2016年から始まる電力自由化は、今世紀最後の住宅、不動産業が大儲けできる基盤を作るラストチャンスである。

 屋根に10kw以上の太陽光発電システムを搭載して、住宅ローンを軽減できる家造りでも「すぐに実践して儲けた人」「慎重すぎて儲け損じた人」と、2極化した。受注残で未だに食いつないでいるビルダーも数社ある。また、低圧野立て発電所においても、2013年から戦略化できたビルダーは分譲形式でも勝算があった。2014年は、2013年の戦略で金を数えて、2015年は、2014年の戦略で金を数えるわけであるが、ここで少し計算(経産省)ハズレの問題が浮上した。“九電ショック”から始まった連系保留問題である。

 

全量売電ビジネスから“発溜使(はつりゅうし)(自宅で発電した電力を溜めて使い切るという自産自消)”ビジネスへの転換!FIT最終年は電力自由化対応住宅の下地造り。

消費増税で新築住宅の着工数が減ったうえに、連系保留はさらに傷口に塩を塗るようなものである。本年2015年でFIT制度は終了する。皆さんの造る家が“顧客の自家発電自家消費をFIT制度に頼らない自立できる住宅”を促すことができる家であるか?がキーワードになりそうだ。10kw未満は、電力会社の連系保留事情には、まったく影響を及ぼさない「抜け道」である。それに比べて、住宅でも10kw以上の全量買取住宅は連系問題を払拭できない立ち位置に追い込まれ、売電時期が遅れる可能性があるために住宅ローンの支払いに不安を与えている事と、契約障害の原因にもなっている。

一般電力会社は、今後「発送電分離」により国民には見えなかった放漫経営が露呈されて解体へと向かう現実が待っている。地球上の全生物の命を脅かす「原子力」からの撤退。CO2削減による自然エネルギーとベース電源の共存への模索など、1ビルダーでは解決できない国家間の問題を静観していても、経営は成り立たない。であるなら、我々は「明日の飯を食うために」は、今何をすべきかを真剣に考えなければいけないのである。

 

 

グリッドパリティ(暗記単語)の実現とは?

グリッドパリティは、大まかには既存の電力とコストが等価になる点を示す。NEDOでは、家庭用電力並み(日本において23円/kWh)になることを第一段階グリッドパリティ、業務用電力並(同14円/kWh)になることを第二段階グリッドパリティ、汎用電源並(同7円/kWh)になることを第三段階グリッドパリティと定義している。

仮にシステムコストを40万円/kwとし、年1000時間の発電が20年間続くとすれば、トータルの発電量は2万kWhとなる。40万円で2万kWhの発電量を生み出すので、太陽光の発電コストは20円/kWhを超えているので、すでに発電コストは電気料金よりも低いというわけだ。むろんモジュールの経年劣化やパワコンの交換費用なども加えれば発電コストは多少上がるが、住宅用でのグリッドパリティは間近に迫っている。

当然ながら、太陽光発電は昼しか発電できない。昼間に発電した電力を100%消費したとしても、夜間は電力を外部から買わなければいけないため、太陽光の有効活用を考えると、蓄電池が必須となる。さらに、蓄電池に溜めるといってもロスが発生するので、太陽光で発電した電気を溜めて使うと割高になる(ダブル発電)。家庭の電気使用量も変化するし、太陽光の発電量も細かく変動するので、家庭の電気の最適利用を図るには複雑なアルゴリズムになる。こうした各電力会社の時間帯別電気料金や国内の日照時間による発電量の違いを皆様の「地域」で一番顧客に優位な状態にコントロールできる「新型HEMS」が必要である。

 

“全量消費”という新たな脱FIT戦略住宅の創生

FIT制度の導入によって、自然再生エネルギーの国民理解度は間違いなく高まった。太陽光発電システムは新築住宅を選択する顧客の必須アイテムになったわけである。発電した電力を「流せない」なら「使いきれ」という系統につないで売る“全量売電”から、すべて自分で使う“全量消費”へと新たな流れが住宅業界に「変革期」を起こすのが2015年である。この“全量消費”は脱FITを根源に掲げてビジネスモデルを創生しているため、系統規制のリスクも完全に払拭できる。

 

“全量消費”という余剰配線がもたらすスマートハウスの新たなる価値

住宅業界を激震させた“全量買取”は住宅内を電気が通らないという「別腹」配線で家造りが行われた。よって、省エネルギーを無視した「大きな片流れの屋根」という意匠性の少ない外観が目立った。しかしながら、“全量消費”では、経済性能の高い家造りが要求されることになる。今回の連系問題が解決するであろう2017年には、住宅太陽光発電システムは、10kw以上の太陽光発電システムをあえて余剰配線にすることがスマートシティ活性化(地域インフラサービス会社=シュタットベルケ)に国民が同意できる自治体づくりになることが予測される。不動産価値もハイブリッド車の供給を促すように、省エネ基準住宅という税制、補助金などの優遇措置が常識化されることも付け加えておく。住宅は産業用発電所のように無人ではなく、有人である。そもそも、FIT制度の抜け道から生まれた住宅ローン軽減住宅“全量買取住宅”などは、「家造りの邪道であった」と今となっては思うべきかもしれない。よって、太陽光発電ビジネスは「もう終わった」のではなく、あるべく形に軌道修正されて「いよいよ始まる」のである。2016年の電力全面自由化では、10kw以下でもPPSに電力を売ることができるようになる。最適化された発電システムと蓄電池がPPSウエスト電力からのクラウド管理による新たなる“脱FIT売電システム”をスタートさせる。

2015年の2月頃から、この“全量消費”が本格的に議論されて、住宅における太陽光発電システム制度は、蓄電池を核に国の推奨プロジェクトになることが予測される。今回のFIT制度を立ち上げた経産省と一般電力会社の摩擦を露呈できたのも、3,11東日本大震災が根源にある。犠牲になった方々、故郷を捨てることを余儀なくされた方々が望むこの国の電力インフラのあり方を軌道修正してくださったのも犠牲になられた方々の魂の叫びだと感じなければいけない。国は東京をはじめとする都市一極集中から地方への人口移動に取り組んだ。国家産業である住宅、不動産業の活性化こそが国力を高める源である。今日2015年元日に書いたこの内容も賞味期限がある。低金利が地方銀行の再編成を活性化させている。本来2017年に予定していたガス業界の全面自由化も前倒しの様相を見せている。こうしたインフラ経済を取り巻く時代の急変に対応できる正しい知識と行動力を武器に、来る2016年電力自由化の波に乗り、予想以上の利益を創生しようではありませんか。

 

ポイント整理

①  全量買取制度を利用した10kw以上50kw未満搭載は、住宅として扱うものの10kw未満よりは先(1月末日以降)に抑制がかかることが予測される。住宅だという事で極力設備認定を優先してきたが、2月からは低圧発電所扱いになることが予想される。中部、中国、東京電力、関西電力会社以外はすでに、連系を保留している。住宅販売において、契約を早める阻害要因にこの連系保留が今後、もっとも影響を及ぼすであろう。

であるなら、一切の制約がない10kw未満で高売電、高蓄電、高省エネが達成できるHEMSスマートハウスを設計、構築すべきである。

 

②  大量の電気を高く売って、住宅ローンを軽減する「売電住宅」は、今年度で終わる。

終わらないにしても、新規顧客の不安を払拭できる満足な回答は、経産省でさえできないわけだから、我々ビルダーにできるわけがない。

 

③  315wを31枚使用して、9,765kwという太陽光を搭載し、蓄電池を6,6kw標準搭載して家族4人が充分に蓄電量だけで生活できる数値に落とした電力消費プランを提案する。

日中、太陽光が発電する電力は、宅内の待機電力のみを消費させて、全量売電より高い価格の余剰売電にさらにウエスト電力の1円高い電力を売電する。HEMS(ホーム・エネルギー・マネジメント・システム)というコントローラーには、季節別の地域帯アルゴリズム日照時間を記憶させたEDMS(エネルギー・データー・マネジメント・システム)が深夜電気のみで毎深夜に蓄電池をフル充電する。満タンになった蓄電池が、自動的に、日没間際から翌朝の太陽光発電稼働時まで送電を開始する。

④  HEMSは過去の発電実績データと天候情報をもとに、翌日の太陽光発電による発電量を予測する。住宅の電力使用量のデータを蓄積することで、その世帯の住人の生活パターンや行動も学習し、太陽光発電による余剰電力の使い道を判断する。例えば、お湯は家族構成や年齢などで使用量や時間帯が異なる。またPHVやEVを毎日通勤に使うのか、あるいは休日だけ使うのかも世帯によって違う。こうした各住宅の特徴をとらえながら、蓄電池やヒートポンプ給湯機の運転を最適に制御する。この情報はHEMSからEDMSに30分ごとに送られる。HEMSを束ねるEDMSは地域における電力の需給を予測し、電力単価を変えることで電力需要を変化させるデマンドレスポンス(DR、需要応答)を実施する。HEMSはEDMSからの指示に従い、エネルギー機器を制御する。

⑤  1月5日現在のウエストHDの進捗

蓄電池=BYD社(既製品ではなく、ウエストオリジナルとしての差別化商品)

HEMS、EDMS=国内有名メーカー数社から選抜中

⑥  以上の太陽光発電システムを始めとするHEMSまでの設備施工をウエスト・プレミアム・ソーラー・ローンに新たに組み入れた新システムがもう間もなく稼働できる状態になります。

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